جزئیات وبلاگ

دلایل به رکود رفتن بازار مسکن چیست؟

دلایل به رکود رفتن بازار مسکن چیست؟

١. هر گروهی که از بازار بیرون بیاید، نقدینگی خودش را نیز از بازار بیرون میکشد و نبود نقدینگی در بازار یکی از دلایل مهم رفتن به سوي رکود است؛

٢. به دلیل محدودیت اقتصاد و نظام بانکی کشور ورود منابع مالی به بخش مسکن کم می شود و این محدودیت باعث ترکیدن حباب مسکن می شود؛

٣. سیاست های دولت و بانک مرکزی در قطع کردن تسهیلات، یکی از دلایل دیگر رفتن به رکود است؛

۴. متعادل نبودن عرضه و تقاضا: یعنی بیشتر از نیاز موجود در آن زمان و بیشتر از منابع مالی مسکن تولید شده است.

مراحل رفتن به عمق رکود چیست؟

١. سازندگان، به اجبار بعضی از واحدها را به رهن میدهند تا مقداری منابع مالی ضروری به دست بیاورند؛

۲، سوداگر و سرمایه گذار و مصرف کننده ها دیگر در بازار نیستند؛ 

٣. پول در بازار نیست؛

۴. کسی تمایل به ساخت پروژه جدید ندارد و اکثر افراد پروژه های قبلی شان را متوقف کرده اند؛

در عمق رکود چه اتفاقاتی رخ میدهد؟

خریداران (بخر بفروشها و سرمایه گذاران) کم شده اند و فقط مصرف کننده مرفه در بازار است. معامله ای انجام نمی شود و بیشتر معاوضه صورت می گیرد. در این مرحله است که با کاهش شدید صدور پروانه برای ساخت مواجه می شویم

نکته مهم: کاهش صدور پروانه ها باعث رونق بعدی بازار مسکن می شود.

مراحل پایان رکود چیست؟ 

١. نبودن پول لازم ها در بازار؛ 

۲. پایان ثبات قیمت 

٣. به وجود آمدن جو روانی بین مردم و زمزمه چرخش بازار 

 

در پایان رکود چه اتفاقاتی رخ می دهد؟

در این زمان، فروشنده پول لازم که بخواهد ملكش را زیر قیمت بدهد، خیلی کم پیدا می شود؛ چون پول لازم ها خانه هایشان را یا در اوایل رکود می فروشند یا در عمق رکود؛ به همین دلیل، دیگر قیمت مسکن پایین نمی آید و عموم مردم به امید بازار بهتر صبر میکنند و ملکشان را نمی فروشند. کم کم جو روانی در بازار حاکم می شود و زمزمه های چرخش بازار و پایان رکود در بین مردم شنیده می شود.

در بازار مسکن، همه آنچه گفتم جزو دوره های رکود است؛ ولی در این بازار فصل های رکود (فروردین و اردیبهشت) هم داریم.

باتوجه به نمودار بیست سال گذشته بازار مسکن، هر دوره از رکود حدود یک سال طول می کشد و در مجموع، کل دوران رکود سه تا چهار سال زمان می برد تا به رشد برسد. حالا که مراحل و اتفاقات دوره های ششگانه بازار مسکن را شناختید، در ادامه علائم به وجود آمدن این شش دوره را توضیح میدهم. با مشاهده این علائم در بازار، خودتان تا حدودی می توانید بفهمید در کجای دوره ها قرار دارید و بازار را پیش بینی کنید.


نمودار بیست سال گذشته بازار مسکن

علائم شروع دوره رونق تا دوره انفجار چیست؟

در دوران رکود چون نقدینگی نیست، معاوضه ملک بیشتر انجام می شود. مصرف کننده اقتصادی (کم پول) نیز به دنبال کف قیمت بازار بوده تا بتواند با دست کم قیمت خانه کوچکی بخرد. کم کم دولت به خریداران برای وام و تسهیلات خرید اعلام سراسری میکند تا توان خرید را بیشتر کند. در این زمان، به تدریج مصرف کننده های مرفه نیز وارد عرصه خرید میشوند و بیشتر، خانه های سنددار و کوچک خریدوفروش می شود. 

در این میان سودآوری بازارهای دیگر کمتر شده و عده ای از مردم به سمت خرید ملک می آیند و کم کم نشانه های رونق بازار دیده می شود؛ چون در این موقعیت مقدار زیادی نقدینگی وارد بازار مسکن شده است، خریدار و سازنده پولشان را با یک یا دو بار گردش از بازار مسکن خارج نمیکنند و به بازارهای دیگر می برند و در ملک دیگر سرمایه گذاری می کنند.

 این کار باعث رشد خرید و فروش و رونق بازار می شود. در این مرحله سرمایه گذاران وارد عرصه می شوند و باعث ورود نقدینگی بیشتر به بازار و افزایش انگیزه سازنده برای ساخت می شوند و سوداگران با حضور گسترده شان بعد از برآورد سوددهی مناسب، به داغ شدن بازار و شروع دوره انفجار کمک می کنند؛ به این ترتیب، نقدینگی زیادی با سرعت خیلی زیاد در مسکن جابه جا و باعث افزایش شدید قیمت ها می شود. 

در پایان، آمدن سرمایه گذاران خارجی و واردکردن منابع مالی جدید به بازار مسکن باعث رشد حباب گونه قیمت ها می شود. از این زمان است که ترکیدن حباب مسکن و رفتن به دوره رکود آرام آرام شکل می گیرد.

برای اینکه بفهمیم در کجای دوره ها قرار داریم، چه چیزهایی را باید بررسی کنیم؟

ا. میزان معاملات چقدر است؟

۲. روند قیمت مسکن افزایش دارد یا کاهش؟ 

3. تعداد واحدهای نوساز فروش نرفته چقدر است؟ 

۴. وضعیت مالی سازندگان چگونه است؟

 ۵. میزان تمایل به دریافت پروانه ساخت چقدر است؟

 ۶. میزان تمایل به پیش خرید چقدر است؟ 

چه زمانی باید وارد بازار مسکن شویم تا بیشترین سود را ببریم؟

بسیارمهم: پیشنهاد ما به کسانی که پول کمی دارند و مصرف کننده اقتصادی هستند، این است که براساس مراحل قبل که گفته شد، شروع کنند و وقتی پولشان حدودا به اندازه ای شد که می توانند خانه بخرند، روند بازار را خوب دنبال کنند و منتظر کف قیمت بازار باشند. به محض اینکه قیمت ها به پایین ترین سطح رسید، پولی لازمها را پیدا کنند و از آن ها به صورت نقد و اقساط خانه بخرند،

چهارده نکته حیاتی که اگر هنگام بازدید خانه مدنظر قرار ندهید، سرتان کلاه می رود.

ا. خانه به اتوبوس، مترو، پارک، مدرسه، بیمارستان، بازار و نانوایی دسترسی داشته باشد؟

نظرتان را بنویسید

مقایسه ملک
ملکی را برای مقایسه اضافه کنید.